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「ブランズタワー梅田North」モデルルーム訪問 その③(まとめ編)

間がだいぶ空いてしましいましたが、前回の続きです。価格の一部(プレミアムフロア)と管理費・共用施設などについてみていきます。

「ブランズタワー梅田North」の見学に行ってきました。マンションの最大の特徴は、御堂筋線中津駅直結の徒歩1分。また、梅田中心部へも...
前回の続きです。価格の一部と管理費・共用施設などについてみていきます。 販売価格 現在は第2期10次、11次の先着順申込受付中と...

【予定価格表】プレミアムフロア

サラリーマンにはあまり縁のないフロアですね。順番に見ていきたいと思います。

○プレミアムフロア
4701(北西角) 3LDK 133.81㎡ 21,600~24,800万(坪533万~、ワンフロアごとに1,000万円程度UP))
4702(南西角) 3LDK 136.32㎡ 22,300~25,500万(坪540万~、ワンフロアごとに1,000万円程度UP)
4703(南)   3LDK 100.31㎡ 15,400~18,600万(坪507万~、ワンフロアごとに1,000万円程度UP)
4704(南)   3LDK 102.14㎡ 15,700~18,900万(坪507万~、ワンフロアごとに1,000万円程度UP)
4705(南)   3LDK   85.59㎡ 12,200~15,400万(坪470万~、ワンフロアごとに1,000万円程度UP)
4706(東南角) 3LDK 145.70㎡ 23,800~27,000万(坪539万~、ワンフロアごとに1,000万円程度UP)
4707(東)   3LDK   87.53㎡ 12,300~15,500万(坪464万~、ワンフロアごとに1,000万円程度UP)
4708(北東角)   3LDk 120.34㎡ 19,000~22,200万(坪521万~、ワンフロアごとに1,000万円程度UP)

全体的に間取りは50㎡後半から60㎡台前半の2LDKが多いですね。これ以上大きくして、70㎡~80㎡台を多くすると価格が7,000~8,000万越えとなり、需要が減りそうですし、やむを得ないのでしょうね。関西圏では単価帯が上がってきているとはいえ、7,000万以上となると、購入者は限られてしまうのではないでしょうか。

全体の坪単価350万円ほどとなっており、関西圏のマンションでは、北浜ミッドタワーと並び最高レベルの水準となっています。

共用施設・管理費

コーチエントランス
共用部ですが、旧東洋ホテル跡地の開発にふさわしい共用部やコンシェルジュサービスとなっています。
グランドエントランスは3層吹抜け、天井高約10mを誇り、内装もひとつひとつにこだわった高級感あふれています。
37階にはパーティールームを設置しており、ゲストを招いてホームパーティーやミニレセプションなどに利用可能であり、47階のスカイバルコニーと合わせて夜景が一望できます。

また、同じく37階には、ゲストルームだけでなく、夜景を楽しみながら24時間利用できるスカイフィットネスが設置されています。
グループ会社の東急スポーツオアシスと提携し、週2日専属トレーナーがスカイフィットネスに常駐し、日々運動をサ ポートします。
24時間有人で管理体制を徹底し、車寄せで待機するポーターサービスを導入するなど、充実のサービスとなっています。

管理費は北浜ミッドタワー、中之島タワーを超える252円/㎡。タワマンの中でも高い方にはなると思いますが、内廊下、かつ、ディスポーザー付、各階ゴミ置場、24時間有人管理、コンシェルジュサービス、そしてポーターサービスまで導入した物件であることを考えると仕方ない水準と言えるではないでしょうか。

駐車場の使用料は月額32000円~42000円。バイク置き場は217台で使用量は月額で1000円~3000円。自転車置き場使用量は月額で100円~700円です。

近隣マンションとの比較

2年ほど前に先行して竣工したザ・セントラルマークタワーは、条件次第で竣工時よりも1~2割程度は値上がりしています。
現在販売中のブランズタワー梅田Northとザ・ファインタワー梅田豊崎は、販売価格の坪単価300万円を超えいます。

ザ・セントラルマークタワーの新築時販売価格は坪単価235万円ほどでしたから、今から思うと買えた方はお買い得でしたね。

また、この関連でうめきた1期(グランフロント大阪)にて建設されたグランフロント大阪オーナーズタワーという2013年築のタワーマンションは新築時坪単価300万円ほど、今現在は500万円ほどになっていますよ、という話をモデルルームで聞きました。

○ ザ・セントラルマークタワーの取引事例
2015年築 中津駅直結 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約245万円~約305万円

  • 30階 69.24㎡ 5,380万円(坪単価256万円)
  • 21階 56.51㎡ 4,200万円(坪単価245万円)
  • 32階 76.99㎡ 6,150万円(坪単価263万円)
  • 23階 86.34㎡ 7,980万円(坪単価305万円)

○ ザ・ファインタワー梅田豊崎 2019年竣工予定 中津駅直結 新築時の坪単価約315万円

まとめ

実際に投資向けの1LDKは完売しているのに対して、方角を気にしなければ2LDK以上はまだ選択の余地があります。エリア的に1LDKを購入しておけば賃貸需要もありそうですが、2LDK以上となると賃貸需要はどうなんでしょう。

東向き55㎡(2LDK)の賃料保証額をうかがったところ、月額20万とのことでした。ここから管理費等を支払い、月額18万程度の賃貸収入になります。物件価格が4,830でしたから、表面利回りとして、単純計算で4%を割る水準となります。

周辺の供給状況は、グランフロント大阪オーナーズタワー、ザ・セントラルマークタワー、ザ・ファインタワー梅田豊崎、ブランズタワー梅田Northと短期間で2000戸近くが供給されていますから供給過多ではあります。

しかしながら、梅田の2期開発も控えていますし、都市部にすむという流れがさらに進むかもしれません。その中で当物件は、中津エリアに建つタワマンとしては圧倒的な存在感があるわけで価格維持率が期待できるかもしれませんね。

御堂筋線「中津」駅直結、阪急電鉄「梅田」駅徒歩7分、淀屋橋や本町、心斎橋、 新大阪へも10分以内でアクセスできる交通利便性は、当物件の最大の魅力です。

あまり、ファミリー向けのマンションではないと思いますが、DINKSの方などにはかなり魅力ある物件だと思います。管理人には高すぎますが・・・・

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