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「シエリアタワー千里中央」モデルルーム訪問 その①

少し前になりますが、「シエリアタワー千里中央」のモデルルームを訪問していましたので、このマンションの特徴を紹介していきます。

北大阪急行千里中央駅徒歩1分(モノレールは徒歩3分)の52階建総戸数552戸のタワーマンションです。千里中央駅ではザ・千里タワー(2009年築)に次2本目の駅直結タワマンとなり、そのザ・千里タワーをも上回るスケールのマンションであり、千里中央の新たなランドマークとなりそうです。
定期借地権分譲(70年)のマンションであるということも、大きな特徴の一つとなっています。

物件概要

  • 所在地:大阪府豊中市新千里東町1丁目1番の3(地番)
  • 交通:北大阪急行電鉄「千里中央」駅 徒歩1分、大阪高速鉄道大阪モノレール 「千里中央」駅 徒歩3分
  • 用途地域:商業地域、防火地域、都市計画区域内市街化区域
  • 総戸数:552戸、他店舗1戸
  • 完成時期:2019年(平成31年)2月下旬
  • 入居予定日:2019年(平成31年)4月
  • 販売価格:約3,300万~2億9,900万(予定価格)
  • 間取り:1LDK~4LDK
  • 借地権の種類:一般定期借地権(地上権)
  • 借地期間:引渡日より、2090年(平成102年)2月28日まで
  • 構造・規模:鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造 地下1階・地上52階建
  • 駐車場総台数:361台[機械式:360台、自走式1台]
  • 売主:関西電力株式会社
  • 設計・施工:株式会社大林組 大阪本店

物件概要の中で気になるのは、やはり定期借地権についてですね。定期借地権について、どのようなメリットとデメリットがあるのか確認していきます。

定期借地権のメリット・デメリット

当物件は定期借地権の物件となっており、定期借地の期間が終了した後は、更地で地主に返還する必要があります。この物件の土地所有者は讀賣新聞社にあたります。もとも讀賣文化センターという施設がありまして、その跡地を活用して、建設されます。

「借地権」と聞くと、管理人だけかもしれませんが、分譲とは名ばかりで何となく「賃貸」をイメージしてしまいますよね。そんなことないですかね?
千里中央の1等地ですから、当然価格はかなり高くなるでしょうが、定期借地権ではなく普通に分譲、つまり「所有権」だともっと真剣に検討できたかもしれません。

定期借地権のメリット

  1. 土地を所有しないため、分譲に比べて購入価格が安い(はず)
  2. 固定資産税・不動産取得税の支払いがない(地代に含まれている?)
  3. 所有権物件では実現しにくい、駅近・好立地に住める(千里タワーの存在・・・)

思いつく限りのメリットをあげたものの、いずれも個人的にはメリットになってない気もします(笑)
定借物件なので、土地代が含まれていないため、通常価格よりも2~3割安く購入できるのが最大のメリットなはずです。
それでは、続いてデメリット。

定期借地権のデメリット

  1. 月額支払地代、解体準備金の支払いが70年間毎月必要
  2. 70年間となると、通常相続が発生(自分が死亡)し、地代の支払いが子供に相続される
  3. 定期借地期間が迫ってくると売却は困難な可能性あり

70年間の期間ということで30歳で買っても100歳まで地代等の支払いが必要となります。平均寿命から考えると、100歳では自分が亡くなってる可能性が高く、子供など相続人に管理費、地代の支払い義務が移転することとなります。
70年ともなると、大規模改修を何回も行うでしょうし、大規模修繕を重ねるごとに、管理費や修繕積立金が大幅に上がり、負担になることが予想されます。

また、気になる月額支払地代、解体準備金ですが、
例えば 、
78.14㎡ 月額支払地代8,910円、解体準備金6,300円 合計15,210円
81.17㎡ 月額支払地代9,250円、解体準備金6,500円 合計15,750円、となっています。

地代及び解体準備金の合計月額は194円/㎡となっていることがわかります。

立地・周辺環境

シエリア千里中央駅
千里中央駅は大阪の大動脈、御堂筋線市内の中心部へ1本で行くことが可能。
新幹線が走る新大阪駅へは御堂筋線で13分、梅田駅へは19分。大阪モノレールで大阪空港駅へは12分のため ビジネスマンに限らず旅行も含めた移動には本当に便利な立地。

この「千里中央駅」より徒歩1分のこの物件の最大の魅力はアクセスの良さと言えると思います。 駅までペデストリアンデッキでつながっていますので、傘もいらないはずです。風が強くなければ(笑)
また、電車のアクセスの良さだけではありません。車での移動も中国自動車道と名神高速道路が真横を走っているため、他府県へのアクセスも良いのが魅力です。

現在、千里中央地区の新御堂筋よりも東側は「都市再生緊急整備市域」に認定されており
豊中市の再整備事業エリアとなっています。
2015年に讀賣文化センター跡地に「SENRITOよみうり」が誕生し、多様な商業施設がオープンしています。中の商業施設はあまりぱっとしませんが・・・
イオンモールもオープンしており、買い物も雨でも濡れずに行くことが可能です。

<各方角の眺望>

千里中央は大阪でも一番海抜が高い位置にあるため、中層階でも、大阪市内の高層マンションの屋上ぐらいの景色が堪能できると思います。

西は伊丹空港と神戸の六甲山方面ですね。ただし、景色が抜けている分遮るものがありませんから、西日はかなりきついと思います。
東向きは、万博記念公園、エキスポシティの観覧車、さらに奥には生駒山がよく見えます。低階層になると千里朝日ビルが視界に入ってくるかと思います。
北側は箕面の山が近くに見えますが、それなりに距離は離れていますが、千里タワーが気になるかもしれません。
南は大阪平野を一望できますし、夏には淀川の花火大会もみることができると思います。遠いですが(笑)中央環状線や新御堂筋と大きな道路が交差していますので、その辺りを気にする方もいるかもしれません。

個人的には、価格も含めて北東角が悪くないかなと思いました。

建物・構造

ザ・千里タワーは免震構造が採用されていたので、こちらの制振構造は物足りなさがありますが、大林組独自の連結制振構造を採用しています。千里中央エリアを含む千里丘陵は、地盤が固く、安定した支持地盤を支持層とした直接基礎により建物を支えることができています。

床構造については、3階~41階は直床。42階~52階は二重床です。
角住戸のコーナー部分には、ハイサッシを採用(一部腰窓等を除く)。3階~29階は、高さ約2.1m。30階~40階は、高さ約2.2m。41階は、高さ約2.4m。42階~51階は、高さ約2.3m。52階は、高さ約2.7mとなります。コーナーサッシの眼前には大きな視界が広がり、ダイナミックな眺望を楽しめます。

関西電力の物件だけあって、オール電化が採用されています。食洗機、ディスポーザーは標準装備。 41階までの部屋全てのトイレがタンク有トイレ且つ手洗いカウンター無し。キッチンも標準仕様のタカラスタンダードはお世辞にも高級感はありません・・・
更に致命的なのは、床暖房がありません。床暖房がないと聞いたとき思わず聞き返してしまいました。

価格・共用施設・維持費・総評など続きは次の記事で、紹介します。

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