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「シエリアタワー千里中央」モデルルーム訪問 その②(価格など)

前回の続きです。価格の一部と管理費・共用施設などについてみていきます。

少し前になりますが、「シエリアタワー千里中央」のモデルルームを訪問していましたので、このマンションの特徴を紹介していきます。 北大阪急...

販売価格

訪問した時期は今年の1月の1期先着順分譲を行っていた時ですので、だいぶ古いですがその時点の情報となります。
この時点ではおおよそ350戸、全体の6割強の契約状況でした。
※広告が送られてきましたので、追記(11/10)します。
現在、470邸を超える契約とのことです。
3期4次供給住居の新規公開とのことですが、下記一覧の黄色アンダーラインは1期先着順や聞き取り分に含まれてましたよ・・・

シエリア価格表

第1期先着順価格表は訪問時の価格です。46戸販売中でした。その次に記載している第1期価格はネットで探してきたもので、㎡数から部屋のタイプを推測しています。特に部屋番号は階数が特定できないため参考程度となります。
また、3~14階インペリアルフロア、15~29階リーガルフロア、30~41階ノーブルフロア、
42~49階エグゼクティブフロア、50階~スカイフロアと呼んでおり、42階以上は仕様がよくなります。価格もちろん高い・・

【販売価格】

予定価格:約3,300万~2億9,900万

【第1期先着順 価格表(訪問時)】
605(南西角) 109.15㎡ 7,440万(坪225万)
607(南)   86.28㎡ 5,300万(坪203万)
706(南)   77.72㎡ 4,900万(坪208万)
708(南東角) 88.65㎡ 5,850万(坪218万)
712(北東角) 85.00㎡ 5,100万(坪198万)
807(南)   76.33㎡ 5,040万(坪218万)
809(南東角) 109.32㎡ 7,450万(坪225万)
812(北東角) 102.17㎡ 6,640万(坪214万)
806(南)   75.40㎡ 5,050万(坪221万)
912(北東角) 102.17㎡ 6,650万(坪215万)
1010(南)   77.71㎡ 4,860万(坪206万)
1011(東)   88.39㎡ 5,460万(坪204万)
1613(北東角) 91.59㎡ 5,980万(坪215万)
1913(北東角) 91.59㎡ 6,190万(坪223万)
2801(北)   52.49㎡ 3,800万(坪239万)
2805(南西角) 96.58㎡ 7,770万(坪265万)
2901(北)   52.49㎡ 3,800万(坪239万)
3011(東)   96.52㎡ 6,960万(坪238万)
3012(東)   77.39㎡ 5,590万(坪238万)
3013(北東角) 99.39㎡ 7,330万(坪243万)
3102(北西角) 89.20㎡ 6,660万(坪246万)
3106(南西角) 99.12㎡ 8,500万(坪283万)
3107(南)   74.51㎡ 5,750万(坪255万)
3111(東)   96.52㎡ 7,020万(坪240万)
3113(北東角) 99.39㎡ 7,400万(坪246万)
3102(北西角) 89.20㎡ 6,770万(坪250万)
3311(東)   96.52㎡ 7,130万(坪244万)
3603(西)   52.65㎡ 3,840万(坪241万)
3613(北東角) 99.39㎡ 7,700万(坪256万)
3701(北)   53.24㎡ 3,900万(坪242万)
3807(南)   74.51㎡ 6,070万(坪269万)
3909(南)   74.11㎡ 6,010万(坪268万)
4002(北西角) 89.20㎡ 7,150万(坪265万)
4005(西)   66.62㎡ 5,300万(坪263万)
4112(東)   77.39㎡ 6,100万(坪260万)
4113(北東角) 99.39㎡ 8,000万(坪266万)
4403(西)   90.84㎡ 7,100万(坪258万)
4407(東)   86.75㎡ 7,000万(坪266万)
4508(東)   80.54㎡ 6,900万(坪283万)
4604(南西角) 107.67㎡ 11,000万(坪337万)
4704(南西角) 107.67㎡ 11,100万(坪340万)
4708(東)   80.54㎡ 7,100万(坪291万)
4709(北東角) 97.07㎡ 8,300万(坪282万)
4807(東)   86.75㎡ 7,400万(坪281万)
4809(北東角) 97.07㎡ 8,380万(坪285万)
4905(南)   104.36㎡ 9,200万(坪291万)

【次期分譲(聞き取り分)】
2206(南)   78.14㎡ 5,670万(坪239万)
2306(南)   78.14㎡ 5,720万(坪242万)
2406(南)   78.14㎡ 5,760万(坪243万)
2606(南)   78.14㎡ 5,860万(坪247万)
2706(南)   78.14㎡ 5,910万(坪250万)
2806(南)   78.14㎡ 5,950万(坪251万)
1808(南)   81.17㎡ 5,690万(坪231万)
1908(南)   81.17㎡ 5,700万(坪232万)
2208(南)   81.17㎡ 5,880万(坪239万)
2308(南)   81.17㎡ 5,890万(坪239万)
2608(南)   81.17㎡ 6,080万(坪247万)

【第3期4次】
(1LDK)
1701(北)   52.49㎡ 3,470万(坪218万)
1911(東)   52.38㎡ 3,620万(坪228万)
2311(東)   52.38㎡ 3,700万(坪233万)
(2LDK)
1904(西)   65.67㎡ 4,270万(坪215万)
(3LDK)
810(南)   77.71㎡ 4,840万(坪206万)
1808(南)   81.17㎡ 5,690万(坪231万
2613(北東角) 91.59㎡ 6,620万(坪239万)
812(北東角) 102.17㎡ 6,640万(坪214万)
3011(東)   96.52㎡ 6,960万(坪238万)
809(南東角) 109.32㎡ 7,450万(坪225万)

【第1期 価格(参考)】
301 101.23㎡ 5,600万
302 67.94㎡ 3,600万
303 81.28㎡ 4,300万
304 74.69㎡ 4,000万
305 110.87㎡ 7,600万
○ 5~7階
501(北西角) 96.32㎡ 5,500万(坪188万)
502(西)   81.21㎡ 4,500万(坪183万)
503(西)   72.92㎡ 3,900万(坪176万)
504(西)   74.69㎡ 4,100万(坪181万)
505(南西角) 109.15㎡ 7,700万(坪233万)
506(南)   77.72㎡ 4,900万(坪208万)
707(南)   72.90㎡ 4,600万(坪208万)
708(南東角) 88.65㎡ 6,200万(坪231万)
712(北東角) 85.00㎡ 5,100万(坪198万)

○ 8階~14階
801(北)   52.49㎡ 3,300万(坪189万)
802(北西角) 91.96㎡ 5,800万(坪208万)
803(西)   74.52㎡ 4,400万(坪195万)
804(西)   62.30㎡ 3,800万(坪201万)
805(南西角) 101.10㎡ 7,100万(坪232万)
806(南)   75.40㎡ 5,100万(坪223万)
807(南)   76.33㎡ 5,100万(坪220万)
808(南)   70.55㎡ 4,700万(坪220万)
909(南東角) 111.10㎡ 8,300万(坪279万)
811(東)   88.39㎡ 5,500万(坪205万)
812(北東角) 102.17㎡ 6,700万(坪216万)

○ 15~29階
1501(北)   52.49㎡ 3,800万(坪239万)
1502(北西角) 86.36㎡ 6,300万(坪241万)
1503(西)   78.31㎡ 5,400万(坪228万)
1504(西)   65.67㎡ 4,600万(坪231万)
1505(南西角) 96.58㎡ 7,800万(坪267万)
1506(南)   78.14㎡ 6,000万(坪253万)
1507(南)   76.24㎡ 5,700万(坪260万)
1508(南)   81.17㎡ 6,100万(坪248万)
1509(南東角) 101.51㎡ 8,500万(坪277万)
1510(東)   72.67㎡ 5,100万(坪232万)
1511(東)   52.38㎡ 3,800万(坪239万)
1513(北東角) 91.59㎡ 6,700万(坪241万)

○ 30階~41階
3101(北)   53.24㎡ 4,300万(坪267万)
3002(北西角) 89.20㎡ 7,200万(坪266万)
3003(西)   52.65㎡ 4,200万(坪263万)
3004(西)   55.09㎡ 4,400万(坪264万)
3005(西)   66.62㎡ 5,300万(坪263万)
3006(南西角) 99.12㎡ 8,800万(坪293万)
3007(南)   74.51㎡ 6,200万(坪275万)
3008(南)   66.66㎡ 5,700万(坪282万)
3009(南)   74.11㎡ 6,100万(坪272万)
3010(南東角) 105.16㎡ 9,600万(坪301万)
3011(東)   96.52㎡ 7,600万(坪260万)
3012(東)   77.39㎡ 6,100万(坪260万)
3013(北東角) 99.39㎡ 8,000万(坪266万)

○ 42F~43F
4202 122.07㎡ 10100万
4203 129.65㎡ 11100万
4204 104.87㎡ 9100万
4206 126.48㎡ 12900万
4207 107.3㎡ 8700万

○ 44F~49F
4401 125.10㎡ 11800万
4402 104.99㎡ 9900万
4403 90.84㎡ 8600万
4404 107.67㎡ 11300万
4405 104.36㎡ 10300万
4406 122.25㎡ 13500万
4407 86.75㎡ 8400万
4408 80.54㎡ 8400万
4409 97.07㎡ 10000万

○ 50F
5001 125.10㎡ 12100万
5002 104.99㎡ 10200万
5003 161.97㎡ 15400万
5004 150.75㎡ 13300万
5005 199.16㎡ 21800万
5006 145.36㎡ 15900万メゾネット
5007 97.07㎡ 10400万

○ 51階
5101 125.10㎡ 12400万
5102 104.99㎡ 10600万
5103 161.97㎡ 15800万
5104 150.75㎡ 13600万
5105 199.16㎡ 22800万
5107 97.07㎡ 10700万

○ 52階
5201 230.09㎡ 22900万
5202 234.23㎡ 25900万
5203 277.78㎡ 29900万
5204 179.24㎡ 17900万

ネットで見つけた価格より、訪問時の価格は全体的に低い傾向が見られます。
また、坪単価を見ると、
南東角→南西角→南→北西角=北東角→東→西=北
の順番でしょうか。
全体の平均は坪251万、千里レジデンスは坪242万、千里タワーは坪266万でした。時期が違いますから、簡単には比較できませんし、何ともいえませんね。

29階より下の階はほとんど販売済みとなっていますので、3LDK・80㎡付近・5,500~6,000万ぐらいが、サラリーマンの限界になっているのかなと感じました。年収1,000万円ぐらいの人ならりぎり買えるかなと。

管理人が検討したのは、南向きの80㎡前後6,000万程度の物件です。しかしながら、南向きに特に強いこだわりはないので、北東の角地(4LDk・90㎡)も検討しました。角地で部屋を一つつぶして3LDKにすれば、かなり魅力的な間取りになります。
とはいえ、次の管理費で触れますが、どちらにしても我が家にはランニングコストが高すぎるという問題があります・・・

共用施設・管理費

42~43階と高層階に共用施設も多く設けられています。42階にパーティルーム(キッチンなし)とスカイガーデン、43階にはゲストルームが設置されており、 パーティルームとゲストルームは二層吹き抜けのメゾネットタイプです。雄大な眺望が見れるのは間違いありません。

また、42階のフロア中央部に設けられたスカイガーデンは、10階相当の吹き抜けになっており、壁で四方を囲まれた形になるので日照は得られないでしょうが、採光は十分でしょうし、吹抜側に大きな窓をたくさん設計しており、その窓から採光が得られるのはもちろんのこと、眼下にスカイガーデンを望むことのできます。
冷暖房の効いた快適な内廊下空間でありながら、採光と緑も得ることができる非常にまれな共用施設になっています。

管理費は215円/㎡。ディスポーザー付の内廊下物件ですし、各階ゴミ置場もあります。北浜ミッドタワーよりは安いですね。

駐車場代は361台[機械式:360台、自走式1台](月額使用料:19,000円・27,000円)となっています。

まとめ

このマンションの最大のポイントは、定期借地権であるということですね。定期借地権のメリット・デメリットを十分に理解した上で、検討することが重要ではないでしょうか。

管理人は、定期借地権のマンションのリセールの状況がわからないので、正直手を出しづらいなと思っているところです。中古で購入する場合に通常の住宅ローンが使えないとの話もありますし。
もっともらしく理由をつけていますが、実際は、単に80㎡のランニングコストを確認して、6万程度(管理費17,500円、修繕積立金8,200円、地代・解体準備金15,750円、駐車場代19,000円)が払えないだけです・・・これに住宅ローンも払うことになりますし(苦笑)

千里中央は、一度住むと非常に便利で離れがたい場所です。加えて駅徒歩1分の本マンションは非常に魅力的です。公式HPを確認すると、すくなくとも先着順販売戸数で49戸ありますので、ご興味のある方は、一度モデルルームを訪れてみてはいかがでしょうか。

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